Zarządzanie Najmem – wybór firmy cz.1 – Jak czytać reklamy


Zarządzanie Najmem  – komu powierzyć swoją nieruchomość ?
Co wybrać ? JAKOŚĆ czy jakoś …(to będzie) ?

Walka miedzy ceną usługi a jakością trwa od zarania dziejów. Młode choć ambitne firmy często zaczynają od konkurowania ceną. I nie ma w tym nic złego – bo paradoksalnie dokładnie określa to też jakość oferowanej usługi.  Z czasem doświadczenie wzrasta, wiedza zgromadzona pozwala na zdanie sobie sprawy z zagrożeń. Świadome zapobieganie zagrożeniom oczywiście zwiększa koszt usługi i … stajemy przed dylematem dalszej walki o klienta ceną czy urynkowienia oferty i konkurowania JAKOŚCIĄ.

O ile w handlu sprawa jest banalnie prosta, gdy mamy ten sam produkt oferowany przez 10 sklepów na tych samych warunkach ale w różnych cenach … to wybór jest banalnie prosty.

W usługach mamy dziesiątki czynników dodatkowych.
Ponieważ zarządzamy lokalami tylko w odległości do 50 km od naszych biur w Gdańsku i Gdyni, to często doradzam  w wyborze firmy klientom mającym nieruchomości w innych miastach.
Na co moim zdaniem warto zwrócić uwagę wybierając firmę specjalizująca się w Zarządzaniu Najmem mieszkaniami, domami czy lokalami ?

Część 1 – Pierwszy kontakt

Pierwszy kontakt to zwykle reklama z internecie. Kiedyś mawiano, że papier przyjmie wszystko. Internet znacznie rozwinął to twierdzenie. Reklamy są przekonujące, tworzone przez specjalistów od marketingu i mają ten sam cel co zawsze … przedstawić usługę tak byś zapragnął z niej skorzystać. Jak już na początku odróżnić „ziarno od plew” ?

I tu zwróciłbym szczególną uwagę na takie informacje zawarte prawie w każdej ofercie :

 

  • 100 % wynajętych mieszkań

    Mój komentarz: tak, jest to możliwe jak firma ma kilka mieszkań w zarządzaniu a najlepiej jedno 😉 ale już przy 50 zarządzanych mieszkaniach to mało prawdopodobne a przy 100 …. praktycznie niemożliwe.

 

  • 100 % czynszów zebranych w terminie

    komentarz: j.w. z tym, że raczej zastanowiło by mnie „w terminie” bo przy odpowiedniej polityce wobec najemców jest to możliwe, choć osobiście nie zaryzykowałbym takiej reklamy.

 

  • Gwarantujemy bezpieczeństwo

    komentarz: To moje ulubione – polecam takie firmy !!! Szczególnie jak umowa przewiduje wielomilionowe odszkodowania dla właściciela, gdyby jednak coś poszło nie tak … A  już na poważnie – co do zasady możemy gwarantować to na co mamy wpływ. W tym przypadku np.. dochowanie wszelkich procedur … ale w najmie największym niebezpieczeństwem dla właściciela jest … system prawny.

  • Zarządzamy mieszkaniami w całej Polsce

    komentarz: Do takiej reklamy uprawnione jest zaledwie kilka firm, ale znaleźć można taka informację w reklamie co drugiej firmy.  Osoba opiekująca się mieszaniem musi móc dojechać do mieszkania w pół maksymalnie godzinę w przypadku takiej konieczności – w przypadku najmu krótkoterminowego ten czas skraca się jeszcze bardziej. Więc żenująca jest oferta firmy np. z Warszawy … oferującej zarządzanie najmem w miastach oddalonych o 300 -500 km od siedziby czy oddziału firmy. / Sprawdziłem w kilku takich firmach i jest to zwykle wersja „mamy tam taką panią” …

 

  • Najtaniej / i wszelkie odmiany … /

    komentarz: pomijam oszustów piszących 5% … i drobnym drukiem „ nie mniej niż 200 zł „ – co w przypadku kawalerki oznacza realnie … 20 – 25 %.  Za żadną usługę nie opłaca się przepłacać, ale .. zaufanie ma swoją cenę. Nie będę publicznie pisał z jakimi zagrożeniami wiąże się powierzenie mieszkania i … finansów nieodpowiedniej firmie.

 

  • Podnajem

    komentarz: Zupełnie osobna sprawa nie mająca nic wspólnego z zarządzaniem Twoim majątkiem !!!! Nie ma nic w tym złego, że chcesz wynająć bardzo tanio swoje mieszkanie mając gwarantowany zysk – gdy masz tego świadomość. Oddajesz swoje mieszkanie np za 1000 zł podczas gdy ktoś zarabia na nim minimum 2-3x tyle. / oczywiście przejmuje też ryzyko /. Jak Ci to pasuje – to jak najbardziej polecam.

  • Wielkie firmy sieciowe

    komentarz: Osobiście mam bardzo ambiwalentny stosunek do takich rozwiązań. Z jednej strony nawet jak nie mają doświadczenia do błyskawicznie je zdobywają poprzez skalę swojego działania / innych zalet jest naprawdę dużo /, z drugiej strony ponad 10 lat specjalizowania się w najmie nauczyło mnie, że wynajem wymyka się ścisłym zasadom i regułom panującym w korporacjach. Etatowy pracownik pracujący od 8-16 to kompletne nieporozumienie.
    W najmie po obu stronach mamy do czynienia z ludźmi, ich problemami, rozterkami czasem dramatami. Trzeba balansować między jezuityzmem a empatią na co nie za bardzo mogą sobie pozwolić pracownicy najemni wielkich firm.

 

  • O najmie / nieruchomościach / wiemy wszystko

    komentarz: sprawia to wrażenie „profesjonalizmu” ale gwarantuje, że pomimo prawie 30-letniego doświadczenia nie ma roku, w którym nie zetknąłbym się z sytuacją nigdzie wcześniej nie opisaną o gotowym rozwiązaniu nie wspomnę. Sam wynajem od strony prawnej czy podstawowych czynności jest banalnie prosty ale „diabeł tkwi w szczegółach”. Taki nawet reklamowy brak pokory – może drogo kosztować właściciela.

 

  •  Robimy wszystko

    komentarz: no, jak nie jest to oferta atrakcyjnej administratorki skierowana do panów … to zapala się czerwona lampka. Opierając się na doświadczeniu … robimy to, na co umówiliśmy się z właścicielem i mamy zapisane w umowie. Wszystko – oczywiście wymaga uściślenia – bo jak zarządca na własny koszt dokonuje remontu kapitalnego po zbyt wesołych studentach – to bardzo polecam !!! / a są takie firmy ! – tylko oczywiście wiąże się to z innymi postanowieniami umownymi … /

 

  • … tylko sprawdzasz stan konta

    komentarz: To akurat nie musi być tylko slogan reklamowy. Szczególnie jak właściciel ma zaufanie do zarządcy to tak praktycznie może / powinna / wyglądać współpraca. Ale oferowanie usługi na takim poziomie zaufania jest wprost proporcjonalne do ceny usługi. Więc jak cena jest zbyt niska – nie radziłbym „tylko stan konta sprawdzać”

  • … 5 – 10 – 20 … 30 .. lat doświadczenia … / i kreatywność wciąż rośnie /

    komentarz: Tak, jeszcze pół roku temu szukałeś firmy zarządzającej mieszkaniami i było ich … 5 – 10 .. w całym internecie a dziś są dziesiątki i wszystkie z … 20 letnim doświadczeniem.
    Jak to sprawdzić ? Banalna sprawa – od 1 stycznia 2014 roku działalność związaną z obrotem nieruchomościami może prowadzić każdy.   Ale wcześniej … musiał posiadać licencję, którą posiada do dziś …. a numer licencji / pośrednika, zarządcy / świadczy o doświadczeniu w zawodzie … 3 cyfrowy, 4 – cyfrowy 5 cyfrowy …  bezpośrednio oznaczają staż zawodowy. Gdy reklama dotyczy firmy / spółka z o.o.  itp. / … sprawa jest prosta – sprawdzasz KRS i … masz datę pierwszej rejestracji … i nagle ze zdziwieniem odkrywasz, ze firma z 20-letnim stażem powstała w zeszłym roku  … a właściciele / prezesi 😉 /  mają po 25- 30 lat 😉  / może reklama nie kłamie … i chodzi o doświadczenie przebywania na tym świecie ? /

    …………

 

Gdy już przebrniemy przez ogłoszenia – czas na kontakt z firmą – może nie koniecznie od razu osobisty.

Ale o tym kolejnym razem …

Cdn.